加拿大前所未有的住房危机可能是美国的警示信号

加拿大正在经历一场前所未有的住房危机，这不仅对美国构成了警示，而且其严重程度甚至超过美国。在加拿大，高昂的房价和家庭债务问题日益加剧，主要原因是庞大的抵押贷款。经济学家们对住房市场的未来持有不同看法：一方面，有人担忧住房负担能力将进一步恶化；另一方面，也有声音预测房价将会下跌。

自2011年以来，加拿大的平均房价已经翻了一番多。现在，该国几乎可以肯定地说正在步入衰退，而房地产市场在此过程中扮演了部分责任。房价飙升的原因主要是需求远远超过了供给。康考迪亚大学的经济学家Mosche Lander指出，主要负责住房政策的城市政府更倾向于保护房主利益，而不是租户，这导致了对限制住房建设、维持高房价政策的支持。此外，投资者大量涌入房地产市场进行投机，以及创纪录的移民导致的人口增长，也加剧了这一问题。

美国的住房危机同样严重，原因包括住房短缺、利率上升和投资者投机等。Mike Moffat，渥太华智慧繁荣研究所的高级主任，表示加拿大的情况更为严峻。

为了控制通胀，加拿大中央银行最近将其基准利率提高到5%，这是22年来的最高水平，也标志着超过20年的低利率时代的结束。加拿大标准住房抵押贷款的特点是五年内需要重新融资，25年内全部偿还，这使得利率上升对加拿大人来说尤为痛苦。相比之下，标准的美国房主可以获得30年固定利率抵押贷款，使他们在数十年内免受利率上升的影响。

正因为这样，加拿大人深陷债务之中。在七国集团中，加拿大家庭债务占GDP的比例最高，其中75%来自抵押贷款。牛津经济学的加拿大经济主管Tony Stillo表示，加拿大的家庭债务收入比高于美国在全球金融危机前的水平，导致了前所未有的买不起房现象。

Moffat担心，随着住房负担能力危机的持续和移民率的保持高位，加拿大人可能会因高房价而归咎于移民，并寻求限制移民。最近的民意调查表明，越来越多的加拿大人持这种观点，这对政府的自由移民政策立场构成了威胁。但移民只是众多因素之一，加拿大的住房危机远早于移民增加。

经济学家们认为，除非加拿大的情况大幅恶化，否则美国政策制定者不会因此受到惊吓。Lander指出，如果市场没有崩溃，那么加拿大的情况只是一个有趣的故事，但不会成为政策教训。他们也不预测2008年美国住房市场崩溃的情况会在加拿大重演，因为加拿大银行业受到的监管比美国更严格。

由于抵押贷款利率的上升，房屋销售最近有所下降。10月份，房屋销售下降了5.6%。作为结果，房价总体上有所稳定。Stillo认为，尽管今年早些时候房价出现了上涨，但加拿大的房地产泡沫在过去18个月里一直在慢慢“放气”。他说，这并不是无序破裂，但肯定是在放气，开始于2022年春天。

尽管去年抵押贷款利率飙升，美国房价只在大约五个月内短暂下降，然后又恢复上涨。这部分是因为美国的固定利率抵押贷款，这种贷款阻止了低利率的人们出售他们的房屋，并以今天的更高利率购买新房，从而导致库存低，加剧了供应问题。

情况如此绝望，以至于许多加拿大人庆祝房价下跌。根据最近的Nanos Research/Bloomberg News民意调查，70%的受访者表示，如果房价下降，他们会感到“高兴”或“有些高兴”。尽管事实上三分之二的加拿大家庭拥有自己的房屋，并且可能会随着房价的下跌而看到住房资产贬值。

但关于加拿大房地产泡沫何时会破灭，甚至是否存在泡沫，尚无共识。Lander表示，尽管房价最近因需求减弱而趋于平稳，但并没有显示出显著下降的迹象。他说，当加拿大央行降低利率时，预计随着衰退加深，这只会刺激对房屋的需求。Moffat则不认为加拿大存在房地产泡沫，他预测价格将继续波动并上涨，因为该国根本没有足够的房屋。

与美国人一样，加拿大人越来越担心住房成本。根据最近的民意调查，他们将通货膨胀列为首要关注点，紧随其后的是住房。加拿大联邦政府正试图抑制需求，鼓励房屋建设。今年早些时候，政府通过了几项新法律，包括禁止大多数外国人在两年内购买本国房屋，对购买并快速翻转房屋以牟利或投机的投资者征税，以及对空置房屋征税。Lander表示，虽然这些措施减缓了需求，但不足以降低房价。他说，政府永远不可能通过立法来实现公平的市场价值，因此它必须是经过数十年侵蚀的东西。